佐田氏：

世界経済においては「トランプ2.0」の影響による混乱が継続している一方、日本においては10月に初の女性総理大臣が誕生。市場は、アベノミクスを継承する「サナエノミクス」への期待もあり、日経平均は史上初の5万円台に到達しました。直近の日経平均株価は、5万円台を挟んだ攻防が続いています。
今回は第1部として、「プロフェッショナルの思考」と「森重流株式投資法」について、元日本代表でFC東京所属のプロサッカー選手、森重真人さんにお話を伺いたいと思います。
第2部には、注目の成長銘柄として、ユニークなストック型ビジネスで成長を続けている東証プライム上場企業、イノベーションホールディングスの志村洋平専務にお越しいただきました。
森重さんと私から、投資家目線で質問をさせていただきますので、事業の「現在・過去・未来」、そして上場企業としての考え方などについて、お話を伺っていきたいと思います。

第1部　プロフェッショナルの思考と森流株式投資法

プロサッカー選手として、これまでで最も苦しかったこと/嬉しかったこと

佐田氏：

森重さんは日本代表経験もあるFC東京の象徴的な選手でいらっしゃって、2025年6月には、これまで11人しか到達していないJ1リーグ通算出場500試合を達成されました。
一方で、個人投資家としても経験豊富とお伺いしております。
本日は、前半はプロサッカー選手としての森重さんへの質問、後半は個人投資家としての森重さんへの質問として、お話を伺えればと思っております。
まずはプロサッカー選手としての森重さんへの質問です。
サッカーのプロフェッショナルとして、20年間第一線でプレーをなさっていますけれども、選手としてこれまで最も苦しかった出来事と、最も嬉しかった出来事、それぞれ教えてください。

森重氏：

最も苦しかったことは、2014年のワールドカップ、ブラジル大会に出場しているんですけど、そこで1試合も勝てなかったことですね。
次の2018年に向けてもう一度リベンジしよう、という中で、ちょうどワールドカップが始まる1年前、2017年頃に大きな怪我をしてしまって。その影響が最後まで残って、2018年のワールドカップに出場できなかった。
怪我をした自分に対してもそうですし、リベンジできなかった悔しさもあって、怪我してからワールドカップまでの1年間は、すごく悔しい期間を過ごしたなと思います。
逆に嬉しかったことは、やっぱり勝利だったり、みんなと喜びを分かち合えることですね。そういった意味では、FC東京が優勝した2020年のルヴァンカップ優勝。ファン・サポーターと一緒に喜びを分かち合うことができましたし、僕自身も久しぶりのタイトルだったので、サッカーをやっていて良かったなと思える出来事でした。

佐田氏：

実はルヴァンカップ優勝の日、私も国立競技場におりまして、レイソル側の番組のMCをしていたのですが、FC東京サポーターの熱というか、迫力に圧倒された印象があります。

森重氏：

そうですね。ファン・サポーターが作り上げるスタジアムの雰囲気は、行った人にしか分からないですし、そこで感じた人にしか分からないものがあります。
決勝の雰囲気っていうのは、勝敗関係なく、すごく良いものがありましたよね。

佐田氏：

苦しかった出来事があったからこそ、その喜びもさらに増したのではないですか？

森重氏：

そうですね。苦しいだけだと続けられないので、たまにこうやって嬉しいことを感じられる瞬間があるから、サッカーをやっていて良かったなと思えるのですよね。

佐田氏：

本当に長く続けていらっしゃることが何よりも偉業だなと感じます。

応援や批判への対処法

僕は基本的に外的要因に左右されることはほぼないですね。もう20年プロをやっていますし、自分のやるべきことに集中できているので、そこはあまり気にしてないです。

佐田氏：

デビュー当初との心境の違いはありますか？

森重氏：

デビュー当初は、多くのファン・サポーターの前でプレーすることに緊張はありました。
でも今は逆に、自分のプレーを見てほしい気持ちがあるので、緊張したりはしないです。

佐田氏：

それは投資家にとって重要な要素も含まれていそうだなと感じます。後ほどじっくり伺いたいです。

FC東京の魅力

佐田氏：

森重さんは2010年からFC東京に在籍され、代表的な選手になられていますが、改めて、森重さんが思うFC東京の魅力を教えてください。

森重氏：

やはりホームが首都・東京にあることが一番の強みだと思います。

観客動員数にしても、ポテンシャルは計り知れない。
ただ、それがまだ爆発しきれてないのは、FC東京がリーグ優勝できていないところにあると思うんです。
今は1試合あたり平均で3万人強入っていますけど、4万、5万入るポテンシャルが東京にはあるので、そこはFC東京の成績とリンクする部分があると思います。
そこは私たち選手の責任ではあるかなと思いますね。

J1リーグ戦優勝への想い

佐田氏：

森重さんの中でもJ1リーグ優勝は、やはり大きく意識されている目標でしょうか？

森重氏：

そうですね。僕自身、FC東京で16年目なんですけど、リーグ優勝を一度も成し遂げていない。
年齢も38歳になる中で、やっぱり「優勝しないと辞められない」という気持ちはあるので、目標を達成すれば、すんなりと辞められるかなと思います。

佐田氏：

リーグ優勝するまでは辞められないと？

森重氏：

辞められないですよね。やっぱり。

佐田氏：

ファンとしては優勝してほしいけど、引退してほしくないから複雑ですね。

森重氏：

優勝してしまえば、もう気持ちよく去れるかなと思います。

佐田氏：

来シーズンの見どころですね。皆さんの応援を糧にということですね。

森重流株式投資法

佐田氏：

後半は、個人投資家としての森重さんに質問させていただけたらと思います。
個人投資家としても10年弱のキャリアがあると伺っています。会社四季報を読んだり、バフェット氏の本を読んだり、投資の勉強会に参加されたりと、本格的に取り組まれている印象ですが、ぜひ「森重流株式投資法」について教えてください。

森重氏：

本格的、というと語弊があるかもしれませんが、学ぶ機会をいただき、色々な方と会う中で色々な知識を得られています。
実際に株取引をしながら学んでいく中で、知らないことが出てくるので、その都度聞いたり調べたりしながらやっています。

佐田氏：

お忙しい中、どうやって時間を作られているのですか？

森重氏：

サッカーをしながら投資はなかなか難しいので、触りながらちょっとずつ学んでいくという感じですね。
「無理をしない」というスタイルが自分の中には一つあります。

中長期目線でいろんなことを調べながら、自分の中で引っかかるものがあれば買ってみて、その会社がどうなのかを見ることが多いです。短期でバーッと動かすことはしていないですね。
バリュー株でこれかなというのを買って、気長に持つというやり方が、生活、スタイルに合っている。

佐田氏：

好きなビジネスモデルはありますか？

森重氏：

ストック型ビジネスというか、手堅いところから成長していくような銘柄がやりやすいと思っています。

佐田氏：

確かにストック型の企業は底堅さが魅力ですよね。近年、暴落が年に一度は起きるような中で、メンタルをブレさせずに持ち続けるには良い企業ですよね。

森重氏：

そうですね。サッカーにも影響してくるので。

佐田氏：

株式投資を始めた当初のきっかけや、最初に買った株の思い出はありますか。

森重氏：

もともとは先輩がやっているのを隣で見ていて、「それ何？」というところから始めました。
その先輩がトヨタの株を取引していたので、最初はトヨタの株をゲーム感覚で、少額で取引したというのが最初ですね。

佐田氏：

そこから興味を持って調べていったのですね。

森重氏：

そこから色々な方に会って、テスタさんにもお会いする中で、どういうものがいいのかアドバイスを聞きながら、少しずつ勉強しています。

佐田氏：

今は森重さんに合った投資手法が確立できたということですか？

森重氏：

「これ」というのはまだないですけど、自分の生活スタイルに合ったやり方はこれかなと思います。

重視している投資指標

佐田氏：

個別株投資で重視している指標はありますか？

森重氏：

基本的には成長率ですね。バリュー投資の場合はPER（株価収益率）を見たり、需給の関係でチャートが崩れているところを探してみたりしています。

佐田氏：

需給は、テスタさんが得意とされているところですよね。

森重氏：

テスタさんは一般人には見えないものが見えていると思うので（笑）。
それが何なのかはまだ僕には分からないですけど、YouTubeも見ながら学んでいます。
サッカーだけじゃなくて、こういう学びも自分にとってプラスだと思うので、楽しみながらやっています。

サッカーと投資の共通点

佐田氏：

サッカーと投資で、似ているところや共通点はありますか？

森重氏：

サッカーも投資も、特別なことをする必要はなく、当たり前のことをどれだけ高いレベルで深掘りして、やり続けられるかだと思います。

サッカーでは練習をどれだけ積み重ねられるか、投資では誰もやらないことをどれだけ深掘りしていくか、そういうところは似ていると思います。

佐田氏：

メンタル面も大きいと思うんですが、それこそテスタさんは「勝っても負けても気持ちは揺るがない」とよく言っています。森重さんもサッカーにおいてはメンタルが安定しているとのお話でしたが、投資ではどうですか。気持ちが高ぶったり落ち込んだりすることはありますか？

森重氏：

よくありますね（笑）。感情で動いちゃいけないってよく聞きますけど、どうしても感情的になる部分はあります。
サッカーの感情と投資の感情は、共存してるけれど分けないといけない。そこは難しいところだと感じます。

佐田氏：

サッカーではメンタルが安定していても、投資でも同じようにできるとは限らない？

森重氏：

そうですね。やっぱりお金が動くのでね（笑）。
悔しいと「取り返してやる」と思う気持ちになるんですけど、サッカーではそれが良い方に転ぶこともある。
でも投資では、どれだけフラットでできるか、どれだけ自分のルールを破らないかが大事なのだなと、いろんな方の意見を聞いても感じます。

専業投資家になる可能性

佐田氏：

引退したらデイトレーダーにも興味がある、という趣旨のインタビューも拝見しました。引退後にデイトレーダーや専業投資家になる可能性は？

森重氏：

現時点では考えられないですね。

本当に「楽しい」と思えれば、デイトレードに没頭できるとは思いますけど、今はまだその領域には行けない、できないなと感じています

佐田氏：

別に軸があっての投資ということですね。

森重氏：

そうですね。その方が向いていると思います。

佐田氏：

ありがとうございました。
サッカーファン、FC東京ファン、森重さんファンの方、そして投資に興味を持っている方にとって参考になるお話をいただきました。
さまざまな質問をさせていただきましたが、分かりやすく、親しみやすくご回答いただき、ありがとうございました。

第2部　注目の成長銘柄！イノベーションホールディングス（3484）特別インタビュー

佐田氏：

東証プライムに上場している株式会社イノベーションホールディングスの志村洋平専務にお越しいただきました。イノベーションホールディングスは、コロナ禍を含む10期以上の増収を継続し、前期は売上・利益ともに2桁成長を達成。その安定性と成長性が注目されています。私と森重さんから投資家目線で志村専務に質問をさせていただき、当社の現在・過去・未来、そして上場企業としての考え方について伺っていきたいと思います。

店舗転貸借事業とは

佐田氏：

まず当社の中核事業である「店舗転貸借事業」ですが、希少なBtoBのストック型ビジネスということで、ご存じない視聴者の方もいるかも知れないので、「店舗転貸借事業とは何か？」というところからご説明いただけますでしょうか。

志村専務：

当社の店舗転貸借事業は、東京の好立地の店舗物件をオーナー様からお借りして、飲食店様にお貸し出しする、非常にシンプルなビジネスモデルです。
ただ、店舗物件は専門性が高く競合が少ないため、価格競争に巻き込まれづらい、差別化しやすいビジネスです。
収益は家賃収益が中心のストック型で、毎月数十件ずつ物件が増えることで家賃が積み上がっていく安定的なモデルでもあります。
一方で東京中心の外食市場は非常に大きく、当社のシェアはまだ2%程度で、市場の成長余地も大きい。
店舗転貸借事業は、収益の安定性と市場の成長性という２つの魅力を兼ね備えた、オリジナリティのあるビジネスだと認識しています。

佐田氏：

ありがとうございます。今、店舗数が衝撃の数というか、ビックリしたのですが…。

志村専務：

はい。現在、当社が借りて貸している物件は約3,000件弱あります。
これは日本の外食企業の店舗数に当てはめると、第2位に相当する水準です。
当社は自社で店舗運営はしないので一般知名度は高くありませんが、東京の好立地で出店しているという意味では、かなり広がっている状態です。

佐田氏：

3,000件あって、それがほとんど首都圏ということになりますと、この辺りを少し歩くだけでも、当社が関わる店舗に出会えそうな数ですよね。

志村専務：

そうですね。先ほど比較した外食企業さんの店舗数は全国の店舗数ですが、当社は一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）が営業エリアで、その中でも90％以上が東京です。さらに23区、山手線の周辺といった東京の中心地に集中して物件を確保しての3,000件ですので、東京にいらっしゃる方であれば出会う可能性が非常に高いと思います。

佐田氏：

良い場所の物件をしっかり押さえていらっしゃるということですね。

主要KPIが大きく伸びた理由

佐田氏：

そんな店舗数なのですが、今期の売上が非常に好調で、主要事業のKPIである「転貸借物件数」が大きく伸びています。この要因について教えてください。

志村専務：

まず前提として、転貸借物件数は店舗転貸借事業において非常に重要な指標です。肝となるのは「強固なストックをいかに築くか」であり、そのストックを具体的に言うと「東京の好立地でいかに多くの店舗物件を確保できているか」ということになり、当社として非常に注力しています。

ここ2〜3年は、専門性の高さから営業活動が属人的になったり、ばらつきがあったりしましたが、これまで蓄積したノウハウを用いて組織化し、統一的な活動ができるようになってきました。この成果が物件数の増加につながっていると考えています。

利益率の伸びが大きい要因

佐田氏：

決算内容を見ると売上高の成長も素晴らしいですが、それ以上に利益率の伸びが大きい印象です。この要因は何でしょうか。

志村専務：

当社のメインは店舗転貸借事業ですが、それ以外にも店舗物件を売買する事業を行っており、これが利益面で非常に大きかったことが理由です。

この売買事業は単に「買って売る」だけではなく、店舗転貸借事業との親和性が高く、協業することで収益性が一気に上がります。
例えば、テナントが入っていない空（あき）物件の状態の不動産を購入し、そこに転貸借事業の営業社員がテナントをリーシングします。目利きやネットワークを活かして、想定以上の家賃で成約できた場合、不動産の利回りが上がり、当社が売却する際に高い価格で売却でき、利益を確保できます。こうしたことが利益の増加につながっています。

佐田氏：

店舗転貸借だけではなく、不動産売買でも利益を上げられていたのですね。

グループ事業の構造や利益の理由がよく分かりました。

佐田氏：

私からは、事業概要と直近の好調要因について伺いました。続いては森重さんから、個人投資家の目線、そして会社経営もされているということなので、経営者目線も交えつつ、独自の視点でご質問をお願いできますでしょうか。

低迷期に重視した点

森重氏：

はい。まず、現在の主力事業に行き着くまでに、親会社が変わったり、紆余曲折があった中で、どのような点を重視して乗り切ってきたのか教えてください。

志村専務：

ご指摘の通り、創業からの20年を振り返ると、うまくいったことよりも、うまくいかなかったことの方が記憶に残っています。今は「店舗転貸借事業」という名前を付けて事業展開していますが、創業当時は世の中にないビジネスを収益化することに挑戦していて、かなり紆余曲折がありました。
特に最初の5年ほどは事業がなかなか立ち上がらず、親会社から2度も戦力外通告のような形で会社が売却されたり、将来への不安から社員が入っては辞めてを繰り返したり、そういう時期もありました。
ただ、その当時から、内装設備付きの「居抜き物件」というビジネス商材についてはかなり自信があり「まだ生かし方は分からないけれど、必ずいつか当たる」という確信がありました。
社会が成熟した中で、まだ誰も気づいていないポテンシャルのあるビジネス商材に出会えることはなかなかない。経営者が優秀でも、魅力のないビジネス商材だと継続的な成長は難しい中で、初期から「これだ」と思えるものに出会えて、ブレなかったことが大きな理由です。

森重氏：

サッカーにおいても「ブレない」ことはすごく大事で、すごく共感できる部分がありました。

収益が前年比割れするリスク

森重氏：

店舗転貸借事業はストック型で、基本的に収益が右肩上がりで、底堅いイメージがあります。
もし収益が前年割れするリスクがあるとするなら、どういうことがリスクになるか教えてください。

志村専務：

モデルとしては非常に安定しているので、「強いて挙げるなら」という形にはなりますが、コロナの時にはさすがに店舗物件が減るということが起きました。
ただ、あれだけ飲食店が厳しい状況でも、3,000件ある中で減ったのは30-40件程度にとどまりました。東京の好立地物件を扱っているため、普段は条件交渉が難しい物件でも、コロナ禍においては閉店物件が出たり、良い条件で入居できたりするので「出店のチャンス」と捉える事業者も一定数いらっしゃいました。
株式投資で言うと、市場が大暴落した時に値下がりした優良銘柄を買う、いわゆる逆張りの考え方と似ている部分もあると思います。

森重氏：

なるほど。ありがとうございます。

事業における東京の魅力

森重氏：

取り扱い物件約3,000件のうち9割以上が東京に集中しているとのことですが、東京に集中している理由と、事業をする上で東京ならではの魅力について教えてください。

志村専務：

東京は世界的な大都市であり、街としての魅力は私が言うまでもないと思いますが、外食という意味では、さらに東京の魅力は増すと思っています。
東京では、世界中にあるものの全てが食べられると言っても過言ではないほど、さまざまなお店があります。サービスも雰囲気も良く、安くて美味しい。狭いエリアにこれだけ多くの店が集積している街は、世界を見回してもほとんど見当たりません。個人的には、東京は「世界一の外食の街」と呼びたいくらい充実していると思っています。
飲食店の出店という意味でも同様で、東京で展開している方は引き続き東京で出店したいと思われていますし、地方で展開されている方も「いつか東京の一等地で勝負したい」と考える方がいらっしゃいます。
また当社で手がけている中で、現在は10〜20％ほどが外国人の方の出店にもなっています。ミシュランガイドの星の数の多さとか、インバウンドの来日理由の一番が「外食」である点からも、魅力的なフィールドだと思います。
そして東京は競争が激しく、新陳代謝が起きます。閉店すれば次の出店が生まれますので、当社のようなビジネスにとってはチャンスが多く、東京はビジネスフィールドとしても非常に魅力があると考えています。

佐田氏：

森重さんはFC東京で一番のグルメと伺っておりますので、東京の飲食のポテンシャルを感じる場面はあるんじゃないでしょうか。

森重氏：

そうですね。世界を回らなくても東京で美味しいものを食べられますし、東京に16年いても、まだまだ行きたい店がたくさんあります。東京の外食のポテンシャルは本当に魅力的だと思います。

特に意識している経営指標

森重氏：

上場企業として、事業面と市場面、それぞれの指標について意識していることがあれば教えてください。

志村専務：

まず事業面では、先ほども触れましたが「転貸借物件数」には非常にこだわっています。これは社内で唯一、数値化された目標となります。
一般的には、売上、利益、市場のシェア、社員数、株価などさまざまな指標が目標になりえますが、当社のビジネスでは、突き詰めると全てが「物件数」を源泉として数字が上がってくることになります。
そのため社員の意識を分散させずに、物件数の1点に集中させるべく、あえて唯一の目標として設定しています。

次に市場面では、事業の成長性を重視しています。主力の店舗転貸借事業もまだシェア2%で伸びしろがありますし、不動産売買事業は利益面で瞬発力がある。さらに新規事業として家賃保証事業も始めており、当社では初めての全国展開になりますが、これも伸びしろがあります。
中途半端に効率化を図るよりも、攻めの一手で投資をすることで、どんどん伸ばしていく時期だと認識しています。

上場企業として意識していること

森重氏：

上場企業になると、業績や株価の上昇といった結果も常に求められる立場だと思いますが、その中で日頃特に意識していることがあれば教えてください。

志村専務：

上場企業である以上、株価や利益は当然気になりますし、追い求めていくものです。
ただ、最終的にそこにつながるのは「事業の価値」だと思っています。短期的な数字を追うのではなく、長期目線で当社の事業価値を高めるにはどうすればいいかという本質をブラさないことを何より意識しています。
そのためには社員をプロフェッショナル化していくことが必要と思っています。

会社として全力でその課題に取り組みつつ、FC東京さんのようにプロの社員が一つになってチームとして力を発揮する、そういう組織になれるよう今後も頑張っていきたいと思っています。

森重氏：

ありがとうございます。

佐田氏：

イノベーションホールディングスの志村専務にお話を伺いました。
森重さんと私から色々な角度で質問させていただきましたが、丁寧にご解説いただきまして理解が深まりました。
本日はありがとうございました。